Wat een bouwtechnische keuring wel en niet laat zien

Een huis in de Marina Alta, of het nu in Jávea, Dénia of ergens in het binnenland bij Alcalalí staat, ziet er op een dinsdagmiddag in mei bijna altijd goed uit. Het licht helpt mee, de tuin staat er vol bij, en de vraagprijs klinkt redelijk naast het huis dat je vorige week zag. Precies daarom lopen we er een tweede keer doorheen, met onze eigen bouwkundige erbij, voordat je een bod doet.

Hieronder staat wat zo'n ronde oplevert. En wat hij niet oplevert, want dat is net zo belangrijk.

We beginnen buiten

Het dak, de gevel, de terrassen en de muren om het perceel. Aan deze kust is water de grote boosdoener: niet de regen van elke dag, maar de twee buien per jaar die alles tegelijk naar beneden brengen. Je ziet dat terug in scheuren onder de dakrand, in losse tegels op een terras dat niet meer afwatert, en in vlekken op een muur die aan de binnenkant nog droog lijkt.

We kijken ook naar de keermuren. Veel huizen hier staan op een helling, op grond die met muren op zijn plek wordt gehouden. Een muur die bol gaat staan, of scheuren heeft die dwars door de voegen lopen, is geen schoonheidsprobleem.

Dan naar binnen

Vocht meten we, we kijken er niet alleen naar. Een muur kan er droog uitzien en het niet zijn, zeker in een huis dat de winter leeg heeft gestaan. Verder: de elektra, de leidingen, het warme water, de kozijnen, en of er ooit is verbouwd zonder dat de rest is meegenomen.

Bij een zwembad kijken we naar de rand, de techniek en de leidingen eromheen. Bij zonnepanelen naar de aansluiting en de leeftijd van de omvormer.

Wat je krijgt

Een rapport met wat er gezien is, met foto's, en per punt een globale indicatie van wat herstel kost. Globaal, want een bedrag op de euro nauwkeurig kan pas als er een plan ligt en een aannemer heeft gerekend. Voor een bod is de orde van grootte genoeg: je wilt weten of je over duizenden of over tienduizenden praat.

Een keuring maakt een huis niet goed of slecht. Hij maakt duidelijk wat je koopt.

Wat een keuring niet laat zien

Hier zijn we het liefst heel duidelijk over.

• Wat achter de muur zit. We breken niets open. Een leiding die in het beton ligt te lekken, zien we pas als er een vlek staat.
• De vergunningen. Of een uitbouw ooit is gemeld, of het huis staat ingeschreven zoals het er nu bij staat: dat is papierwerk, geen bouwkunde. Dat loopt via de notaris en de gemeente, en soms via onze architect.
• De grond onder het huis. Voor bodemonderzoek is ander gereedschap nodig dan een vochtmeter.
• Wat er over vijf jaar stukgaat. We schatten de leeftijd van een dak of een ketel, maar we voorspellen niets.

Waarom vóór het bod

Omdat je er dan nog iets mee kunt. Weet je dat het dak eraan moet, dan hoort dat bij het gesprek over de prijs, en is het niet iets wat je in september ontdekt met de sleutels al in huis. Soms is de uitkomst gewoon: doen. Ook dat is prettig om te weten voordat je tekent.

Onze bouwkundige zit in ons eigen team. Dat scheelt wachten, en het scheelt uitleg: hij weet wat we eerder in dezelfde straat zijn tegengekomen.

Het uitgebreide verhaal komt later. Koop je het huis en wil je er iets aan doen, dan gaat de architect ermee aan de slag: wat kan er, welke vergunning hoort erbij, en wat kost het werkelijk. Dat is een traject van weken, geen middag. Voor een bod hoeft dat nog niet.