Licencia de obras y solar urbanizado: la diferencia

Encuentras un solar en la Marina Alta, quizá en Jávea, Benitachell o cualquier otro pueblo de la comarca. El anuncio dice: licencia de obras concedida. Suena a luz verde. Pero una licencia solo significa que el ayuntamiento está de acuerdo con lo que planeas construir. No dice nada sobre si el terreno en sí está listo para empezar a construir.

Vemos esta confusión a menudo. Un comprador piensa: hay licencia, así que puedo empezar mañana. En la práctica quedan pasos que cuestan tiempo y dinero, y que muchas veces no están incluidos en el precio de venta.

Lo que sí confirma una licencia de obras

Una licencia de obras confirma que el proyecto encaja dentro del plan urbanístico del ayuntamiento. Altura, superficie, distancia a la linde, ese tipo de cosas. El ayuntamiento ha revisado el diseño y lo ha aprobado.

No dice nada sobre:

• Si el agua, la electricidad y el alcantarillado llegan hasta el solar
• Si el camino de acceso es legal y transitable para el tráfico de obra
• Cómo es el terreno en sí: roca, arcilla, pendiente
• Si hace falta además una licencia de demolición cuando hay algo construido en el solar

Lo que sí significa un solar urbanizado

Un solar urbanizado significa que los suministros llegan hasta el límite de la parcela. Agua, electricidad, alcantarillado. Muchas veces también un camino asfaltado por delante.

En Jávea y alrededores hay muchos solares que no cumplen esto. Sobre todo en las colinas cerca de Cap Martí o hacia La Xara hay parcelas con vistas espectaculares y licencia en mano, pero sin conexión a la red. Entonces hay que solicitar tú mismo la acometida a las compañías de suministro, y eso puede tardar meses. A veces hace falta instalar un transformador, a veces hay que asfaltar el camino antes de que pueda entrar un camión de hormigón.

Una licencia dice qué puedes construir. Un solar urbanizado dice si realmente puedes empezar.

El terreno en sí

Hay otra capa que muchas veces se pasa por alto: qué hay debajo de la superficie. La Costa Blanca tiene mucho terreno rocoso. Eso no es un problema en sí, pero sí cambia el plan de cimentación y su coste. En algunos solares de Benissa o Teulada hay que picar la roca antes de poder excavar. Eso no se ve en una foto y no aparece en el anuncio.

Nuestro aparejador revisa este tipo de solares antes de que hagas una oferta. No es un proyecto de cimentación completo, eso llega después de la compra, pero sí una primera valoración: es roca o tierra suelta, el terreno es llano o tiene pendiente, el acceso es lo bastante ancho para la maquinaria de obra. Esa indicación ayuda a hacer una oferta que se ajuste a la realidad.

Demolición y construcciones existentes

Algunos solares todavía tienen una finca vieja o una ruina en pie. A veces hace falta una licencia de demolición aparte, distinta de la licencia de obras para la vivienda nueva. En otros casos se puede conservar y reutilizar la cimentación existente, lo cual ahorra tiempo y dinero. Esto varía según el ayuntamiento y la situación, así que es algo que hay que consultar caso por caso, no algo que se pueda dar por hecho.

Por qué esto pesa en el precio

Dos solares uno al lado del otro, ambos con licencia de obras, pueden tener precios muy distintos en cuanto se tiene en cuenta si están urbanizados. Uno ya tiene agua y electricidad. El otro necesita tender cientos de metros de cable y tubería desde la acometida más cercana, a cargo del comprador. Esa diferencia no se refleja en el precio de venta, pero sí en lo que acabas gastando antes de poner la primera piedra.

Esto no te lo calculamos a partir de suposiciones. Lo que sí hacemos: antes de que hagas una oferta, pedimos a nuestro aparejador que revise el solar y comprobamos con el ayuntamiento y las compañías de suministro cuál es la situación real. Así ofertas con una idea clara de lo que viene después, en lugar de encontrarte con sorpresas más adelante.

Del solar al proyecto

Una vez que eres propietario, entra en juego el arquitecto para el diseño completo, y TREE Constructions para la ejecución. Ese es el momento en que se hace el presupuesto detallado, incluyendo acometidas, movimiento de tierras y cimentación. Para el baño, la cocina y los alicatados trabajamos desde 2022 con Sani-Kitchen Projects, de manera que tienes un solo interlocutor desde el solar hasta el acabado final.

Un solar con licencia es un buen punto de partida. Que esté urbanizado es la pregunta que viene después, y esa pregunta merece una respuesta antes de firmar.