Reserva, arras y escritura: la diferencia explicada

Has visto una casa en la Marina Alta y quieres comprarla. A partir de ahí empieza un proceso con unos pasos fijos. Para quien pasa por esto por primera vez, la reserva, las arras y la escritura se mezclan con facilidad. Van juntas, pero no son lo mismo. Aquí las repasamos una por una.

La reserva

La reserva es el primer paso. Entregas una cantidad, normalmente unos pocos miles de euros, para retirar la vivienda del mercado durante un tiempo. El vendedor deja de enseñarla a otros interesados y tú ganas tiempo para organizar lo tuyo: una inspección técnica, la solicitud de hipoteca, una consulta con un abogado.

La reserva no es un contrato de compraventa. Es un acuerdo entre comprador y vendedor, puesto por escrito, que refleja la intención de seguir adelante. Lo que ocurre si una de las partes se echa atrás depende de lo que diga ese documento. Por eso conviene que un abogado lo revise antes de firmar, aunque parezca un paso pequeño.

En TREE, la inspección técnica suele hacerse en esta fase. Revisamos la vivienda junto con nuestro aparejador y damos una indicación general de posibles costes de reparación. Así sabes a qué te enfrentas antes de seguir adelante.

El contrato de arras

Después de la reserva llega, normalmente, el contrato de arras. Es un contrato privado de compraventa entre comprador y vendedor. En él se fijan el precio, la fecha de entrega, qué queda incluido en la venta y qué no, y los acuerdos sobre qué pasa si una de las partes se retira.

Existen distintos tipos de contrato de arras, cada uno con consecuencias diferentes si la compra no llega a buen puerto. Este es el momento en que tu abogado revisa el contrato palabra por palabra. También es cuando sueles adelantar una parte mayor del precio, a menudo alrededor del diez por ciento, aunque esto varía según el caso y se acuerda con el vendedor.

Desde la firma de las arras quedas comprometido de la forma que establece el contrato. No es una fase para tomarse a la ligera. En TREE vemos que los compradores que se toman su tiempo aquí tienen menos sorpresas después.

La escritura ante notario

El último paso es la escritura ante notario. Aquí se transmite oficialmente la propiedad. Comprador y vendedor, o sus apoderados, firman junto con el notario. Se paga el resto del precio, se entregan las llaves y la escritura se inscribe en el registro de la propiedad.

El notario en España no es una parte que negocie por ti, como ocurre en otros países. El notario comprueba que todo se ajuste a la ley y que los documentos sean correctos. Para defender tus propios intereses, como el contenido del contrato o las consecuencias fiscales, sigue haciendo falta un abogado.

El día de la firma también se comprueba si se han cumplido los acuerdos de las arras: si la vivienda está vacía como se pactó, si los gastos y los impuestos están al día, si el inventario coincide. Por eso el tiempo entre las arras y la escritura no es solo esperar, también es comprobar.

Por qué el orden importa

Cada paso tiene un peso distinto, y ese peso crece a medida que avanzas.

La reserva es ligera y temporal. Las arras son vinculantes y tienen consecuencias económicas si te retiras. La escritura es definitiva y legal. Quien entiende este orden sabe también cuándo necesita cada tipo de ayuda: la inspección técnica llega pronto, el abogado entra con las arras, y el notario cierra el proceso.

En TREE acompañamos este proceso en la Marina Alta, desde Dénia hasta Calpe y en el interior, en la zona de Jalón y Orba. Trabajamos con nuestro propio aparejador y arquitecto para la parte técnica, y con Sani-Kitchen Projects si después de comprar quieres reformar. El diseño completo y el presupuesto detallado de una reforma llegan después de la compra, pero ya tienes una primera idea durante la inspección.

Si estás pensando en comprar una casa en esta zona, conviene tener claros estos tres pasos. Se parecen entre sí, pero no son intercambiables.